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一二线城市土地市场年末冲刺 楼市供求格局酿变

2018/11/29 17:42:55 | 作者:滕州房产网 | 来源:网易财经 |

        从整体看,房企拿地的意愿比2018年上半年明显退烧。因房企资金压力的逐渐出现,对非优质地块积极性降低,对总价较高地块相对谨慎。临近年底,土地市场迎来了久违的成交高峰。

  11月26日,北京出让13宗地块中成交12宗,成交总金额高达316.46亿元,单日成交数量与金额均为史上最高;当天,北京、上海、杭州等多个城市,合计成交的土地金额达428.2亿元。

  一二线城市的土地市场似乎正在回暖。据统计,整个11月,一二线城市合计供应的土地已近1500宗,往日供应稀缺深圳加入推地大军;12月,热点城市厦门、南京也都将迎来年底出让热潮,合计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。多位业内人士表示,虽然一二线城市的调控政策严格,但对于部分资金充裕的房企来说,依然会集中拿地。而土地供应的大幅增加,意味着在未来将上市大量的房源。

  这使得供需结构的缓解,未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加,会在一两年后形成供应量,市场整体来说将会保持稳定。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。值得关注的是,在部分城市,供应大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力,比如北京的限竞房在短期内的供应大增,在很大程度上平抑了整体房价。

  年底抢地潮

  中国房地产在2018年进入下行周期,土地市场亦是如此。过去10个月中,土地流拍现象在多地上演。据统计,前三季度土地流拍数量已达到888宗,10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

  年内,大部分城市卖地的金额涨幅放缓,截至11月26日,全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿,同比上涨7.3%,是多年来的最低涨幅。到了年底,地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市,开始明显增加土地供应;部分城市修改了土地出让规则,包括减少保证金、共用保证金等,减低土地成交门槛,导致年末土地成交高峰出现。

  例如,11月7日,广州集中挂牌18宗地块,总起拍价约316.8亿元,刷新了今年起拍总价的纪录;同日,济南一口气推出了12宗土地,总面积约为45万平方米,总起始价约46.49亿元。

  土地稀缺深圳,也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示,截至目前,11月共计有11宗地块出让,其中包括居住用地4宗,商业办公地5宗,物流用地和工业用地各1宗。

  据统计,一线城市11月供应的土地合计高达90宗,刷新了最近几年的纪录,而二线城市供应量也有所上涨,11月供应土地合计1400宗,创年内新高。

  这一趋势在12月还将延续。因交地的原因未赶上11月出让热潮厦门,随着中止地块的恢复出让及新增供应,12月将有8宗地块陆续入市交易,新增供应77.86万平方米,总起拍价达137亿元;南京(不含溧水、高淳)也将在11月29日至12月18日出让22宗地块,起拍总价约118.8亿元。

  供应提升带动着开发商的拿地热情。11月19日至11月23日一周内,26大城市在土地出让金上升情况下,成交土地数依然达到26块。热情从成交价也得以体现,11月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米,环比上涨33.33%。成交溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例,除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外,大部分依然处于平稳中,基本溢价率集中在20%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行,少数土地溢价率为1.56%,甚至0.5%。

  业内人士认为,从近期土地市场的报价与最后的竞价情况看,土地市场最大特点是并没有想象中那么冷,房企依然积极拿地,特别是优质地块,争抢依然激烈。但从整体看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。因房企资金压力的逐渐出现,对非优质地的积极性降低,对地块总价较高地块相对谨慎。

  业内人士指出,资金成本的优势将是房企在土地市场最大的优势,未来一二线城市地价超过30亿的地块,民企将很难参与或者单独竞争。

  供应影响房价

  大量的土地供应,在未来将转化成房源入市,2019年市场供应量将明显上涨,以北京为例,据统计,北京累计供应的限竞房土地合计已经多达80块,限竞房的住宅规划建筑面积高达774万平米。按照70-90平米为主测算,将形成超过7万套限竞房。

  前期的土地已转化为房源。数据显示,11月北京供应住宅23期合计住宅套数多达6218套,10月、9月分别供应25期8918套、31期7570套。然而,市场的反应却不尽如人意。年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期,供应限竞房套数为18580套,面积为216.5万平米。而网签销售的套数仅3391套,签约比例仅18.3%。

  据此测算,入市项目的平均去化只有3成多。北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市,购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显,使得供大于求开始出现。他预计,按照最近入市的节奏看,未来2个多月,还将有1-2万套限竞房入市,年底限竞房将积压库存超过1000亿。

  巨大的供应给开发商带来了竞争压力。一家华南房企在北京的限竞房项目销售负责人表示,今年市场本来就在下滑,商品房的新房和二手房也在降价,限竞房又这么多,项目的去化压力很大。他认为,低价限竞房的大量存在,在整体上已经改变了北京楼市的供求结构,平抑了房价。

  北京的限竞房可说是一个特例。全国来看,知名土地专家邹晓云认为,市场供求机制已经失调,单方面增加土地和房屋,很难产生大的影响。加之土地到房屋的链条很长,很难预测到未来会有什么变化。

  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,土地供应增加并不意味着供过于求的局面会立即出现,今年底拿的地,要后年底才能在住房市场上显示出来;维稳依然是基本原则和目标。价格方面,宋丁认为,上半年以来,深圳供地以及企业拿地的积极性都不是太高,下半年不将缺口补起来的话,明年房价将呈现出上涨压力。

  北京开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战;另外厦门等地房价也明显下行。业内人士指出,土地供应虽对补库存有积极导向,但若要对房价产生影响,房企仍需加快新项目开工、新房源入市,真正变成有效供应。

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